L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE IN VIDEOCONFERENZA: OPPORTUNITÀ O PROBLEMA?

di Federica De Pasquale
Responsabile Osservatorio Condominio Digitale – AIDR

Da quasi un anno ci siamo abituati a “vivere on-line”, una necessità
imposta dalla pandemia che ha portato anche i meno avvezzi di noi a
introdurre nel quotidiano carrelli per la spesa virtuali e parole come
DAD, smart working o webinar.

Ecco che, in un panorama così “connesso”, sembra del tutto normale
organizzare e partecipare ad un’assemblea di condominio in
videoconferenza, ma nei fatti non è così.

Lo dimostra l’irrisorio numero di assemblee condominiali che si stanno
svolgendo con questa modalità da quando è stata normata, ottobre 2020,
tramite le modifiche apportate all’articolo 66 delle disposizioni per
l’attuazione al codice civile con due emendamenti rispettivamente alla
legge 126/2020 e poi alla legge 159/2020. Sono molteplici i motivi che
non consentono a tale procedura di decollare all’interno della realtà
condominiale e, a mio avviso, non di facile soluzione, almeno in tempi
brevi.

Partiamo dagli amministratori di condominio, molti dei quali non
abituati ad usare la tecnologia per gestire la contabilità dei propri
amministrati e ancor meno capaci ad organizzare un’assemblea
utilizzando strumenti informatici. Oppure, come ravvisa chi sta
adoperando tale modalità, il problema è anche la procedura per la
convocazione che risulta più complessa, dovendo richiedere ogni volta
il consenso della “maggioranza dei condomini” affinché si possa
considerare l’assemblea in videoconferenza validamente convocata (si
legga a margine l’art.66 Disp. Att. C.C.). Un’ulteriore difficoltà
individuata dagli amministratori è quella di garantire la
partecipazione di tutti gli aventi diritto e che gli stessi riescano a
rimanere connessi per l’intera durata dell’assemblea.

Che dire poi dei condòmini, in questo caso ci si scontra con un
duplice problema, da una parte quello che non abbiamo a che fare con
“nativi digitali”. La maggioranza dei proprietari, infatti, sono
persone anziane che hanno difficoltà ad usare computer, tablet e
smartphone. Dall’altra vi è la radicata convinzione dei condomini di
sentirsi a proprio agio nel seguire la discussione dell’assemblea in
presenza, considerando tale modalità anche più rispettosa del loro
diritto ad intervenire nel corso della discussione.

Nei fatti, su quest’ultimo aspetto, non hanno tutti i torti perché il
legislatore, scarso conoscitore della materia condominiale, ha
approvato un emendamento poco chiaro e pasticciato, se pur inserito
nel giusto contesto, quale l’articolo 66 per le disposizioni
d’attuazione del codice civile. Articolo, voglio ricordarlo,
inderogabile e che, quindi, prevale su qualsiasi disposizione per la
convocazione dell’assemblea prevista dal regolamento di condominio
anche se di natura contrattuale.

Infine, dovendo garantire a tutti i condomini il diritto a partecipare
e ad intervenire nel corso dell’adunanza, come recita il codice
civile, il problema sorge per quelle realtà condominiali molto
numerose che superano anche le 100 o 200 unità abitative, dove risulta
già complessa la gestione dell’assemblea in presenza figuriamoci a
distanza, come si sa il bon ton non è sempre di casa durante le
assemblee e spesso anche il presidente, nominato tra i presenti, non
risulta all’altezza del suo compito di arbitro della situazione e
garante che i partecipanti siano solo gli aventi diritto. Senza
considerare la difficoltà che potrebbe avere per controllare la
veridicità delle deleghe che devono essere scritte, come prevede
sempre il codice civile all’articolo 67 Disp.Att..

Eppure in questo periodo, in cui vige il divieto di assembramento, ci
saremmo aspettati un boom di assemblee straordinarie in
videoconferenza, indispensabili per portare in approvazione, quanto
meno, le ristrutturazioni degli edifici usufruendo degli incentivi
fiscali ed in particolare del super bonus del 110%, invece non è così.

Al di là delle difficoltà burocratiche sulle procedure per accedere a
questi incentivi, prorogati con la legge di Bilancio 2021 solo fino a
dicembre 2022 e in cui sono stati compresi anche i lavori per
l’abbattimento delle barriere architettoniche, in molti condomìni si
cerca una soluzione che consenta lo svolgimento dell’assemblea in
presenza, considerando che anche l’ultimo D.P.C.M., entrato in vigore
il 14 gennaio scorso, non vieta che le riunioni private si possano
svolgere dal vivo, ma raccomanda fortemente che avvengano in modalità
a distanza.

Solo il tempo ci permetterà di valutare se le assemblee di condominio
in videoconferenza diventeranno una prassi abitudinaria o meno,
intanto sarebbe opportuno procedere ad una maggiore digitalizzazione
dei condomini e degli amministratori tramite corsi di formazione
specifici e rendendo obbligatoria l’apertura di una casella di posta
elettronica certificata (PEC). Molto probabilmente andrà
regolamentata meglio anche la procedura necessaria per la
convocazione, così come quella per lo svolgimento. In base alla
normativa attualmente in vigore, infatti, è molto probabile che
potremmo assistere a numerose impugnazioni davanti all’Autorità
giudiziaria delle delibere assunte durante le assemblee in
videoconferenza e, probabilmente, anche ad un intervento del Garante
per la protezione dei dati personali per una possibile violazione
della privacy relativa alla detenzione dei dati dei singoli condomini
da parte di terzi non autorizzati.

Testo dell’articolo 66 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile
L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le
deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata
in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene
necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che
rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente
dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere
direttamente alla convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto
straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine
del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della
data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta
raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a
mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della
riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della
piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora
della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione
degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai
sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o
assenti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo
giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in
modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi,
convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono
indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione
dell’assemblea validamente costituitasi.
Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale,
previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione
all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal
caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal
presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con
le medesime formalità previste per la convocazione.